Does Gentrification Reduce Crime? | VOX, CEPR’s Policy Portal

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Séparer la cause de l'effet est notoirement difficile quand il s'agit de gentrification. Est-ce que les cafés et les studios de yoga pénètrent dans les quartiers parce que les nouveaux résidents les exigent, ou est-ce que de nouveaux résidents se présentent en réponse à ces installations haut de gamme?

L'un des équipements de voisinage les plus importants est la sécurité publique. La montée de la criminalité urbaine dans les années 1980 a accéléré la suburbanisation (Cullen et Levitt, 1999), puis la diminution de la criminalité urbaine dans les années 2000 a contribué à la gentrification (Ellen et al., 2017). Ces tendances motivent à se demander: si les changements dans la criminalité locale affectent le renouvellement du quartier, un changement dans la composition du quartier affecte-t-il le crime? Théoriquement, la gentrification pourrait augmenter ou diminuer la criminalité. D'une part, la criminalité peut augmenter, car un afflux de résidents relativement aisés pourrait faire des cibles plus attrayantes. La rotation du quartier pourrait également augmenter la criminalité en réduisant la cohésion sociale (par exemple, Wilson 1987, Sampson et al., 1997). Cependant, plusieurs autres forces pourraient entraîner une gentrification pour réduire le crime. Selon la théorie des «vitres brisées», l'atténuation des signes évidents de détérioration (par exemple, la réparation des vitres brisées), comme cela se produit généralement pendant la gentrification, peut décourager les activités criminelles (Wilson et Kelling, 1982). Les résidents aisés peuvent indirectement faire croître l'assiette de l'impôt foncier local, réorienter les priorités municipales vers une lutte accrue contre la criminalité et investir dans des mesures de sécurité privées qui découragent la criminalité, comme les systèmes d'alarme (Farrell et al., 2011). Enfin, l'embourgeoisement peut réduire la criminalité parce que la hausse des loyers peut forcer les criminels locaux à déménager, tandis qu'une activité économique locale accrue peut inciter les criminels en place à occuper un emploi légitime.

Reflétant ces prédictions théoriques ambiguës, et en raison de la difficulté d'isoler la causalité dans de tels contextes, les preuves empiriques existantes sur la relation entre le crime et le changement de quartier sont mitigées (McDonald 1986, Taylor et Covington 1988; 2010, Van Wilsem et al., 2006, Papachristos et al., 2011, Aliprantis et Hartley, 2015).

Dans un article récent, nous étudions si, et de combien, la gentrification affecte le crime (Autor et al., 2017). Notre approche analyse une expérience politique involontaire dans le changement de quartier qui a eu lieu quand un régime rigoureux de contrôle des loyers a maintenu les prix de location bien en dessous du marché pour environ un tiers des propriétés locatives résidentielles de Cambridge, MA rapidement et de manière inattendue. Avant 1995, une grande partie des logements locatifs de Cambridge étaient contrôlés par des loyers, les loyers étant plafonnés aux maximums spécifiques à l'unité. Une initiative de vote à l'échelle de l'État a mis fin au contrôle des loyers dans le Massachusetts le 1er janvier 1995. Cette initiative a permis aux loyers d'atteindre les niveaux du marché et a déclenché une vague de changement de quartier à Cambridge. Dans un article précédent, nous montrons que dans les années suivant la déréglementation, les quartiers ayant les plus fortes parts de contrôle des loyers ont connu une augmentation de 20% du chiffre d'affaires résidentiel et une augmentation substantielle des propriétés par rapport aux quartiers moins locataires (Autor et al. 2014).

Ce changement soudain dans le régime politique nous permet d'examiner comment le changement de quartier affecte le crime (par opposition à l'inverse), en tenant des facteurs constants affectant l'ensemble de la ville. Nous assemblons des données géocodées détaillées sur les incidents criminels de 1992 à 2005 provenant des archives du département de police de Cambridge. Nous suivons ensuite l'évolution de l'activité criminelle à l'aide de comparaisons géographiques serrées entre les tranches étroites de la ville pour comparer l'expérience des quartiers plus exigeants en matière de contrôle des loyers à l'ère post-contrôle. La figure 1 résume notre principale conclusion. Dans les années qui ont immédiatement suivi la fin du contrôle des loyers, la criminalité a nettement diminué dans les quartiers fortement contrôlés par les loyers. En 1996, la criminalité globale dans les quartiers gentrifiants (les blocs avec un écart-type plus élevé initialement l'exposition au contrôle des loyers) a diminué de 16% de plus que dans les quartiers relativement moins exposés au contrôle des loyers. Le tableau 1 montre comment les effets diffèrent selon les catégories de crimes déclarés. Les crimes contre les biens représentent la plus forte diminution du nombre d'affaires criminelles signalées, bien que les crimes violents représentent la majeure partie de la valeur des crimes évités.

Figure 1 Effet de l'exposition à la gentrification sur le crime déclaré par année

Notes : La figure montre les coefficients d'étude des événements pour l'effet d'une augmentation de l'écart-type de l'intensité du contrôle des loyers (ICR) sur la criminalité totale par zone, 1992-2005. RCI mesure l'intensité avec laquelle un bloc a été exposé aux propriétés contrôlées par les loyers avant 1995. Les estimations tracées sont des coefficients sur les variables RCI x Year d'une régression d'étude d'événement dans laquelle la variable dépendante est le crime total par 1000m2. La spécification inclut les effets fixes de l'année et du bloc. L'année 1994 est la catégorie RCI x Year omise. Les erreurs standard robustes sont regroupées au niveau du bloc. La ligne verticale 1994 indique l'année précédant la suppression de la rente.

Tableau 1 Effet de l'embourgeoisement sur les crimes déclarés par catégorie de crime

Notes : Le tableau indique une diminution estimée dans chaque catégorie de crime de 1995 à 2005 pour un écart-type supérieur à l'exposition moyenne à la déréglementation des loyers à Cambridge, Massachusetts, après les effets, les effets fixes de l'année et les tendances linéaires des secteurs de recensement. Le coût moyen du crime est une moyenne pondérée en fréquence des estimations de Cohen et Piquero (2009) du coût direct total de divers types de crimes et monétise l'effet du crime sur la victime, les coûts de la justice pénale et la productivité des délinquants. La valeur du crime évité est une estimation de la valeur actuelle de la réduction annuelle du crime de Cambridge pour chaque catégorie en utilisant un taux d'actualisation de 5%.

De toute façon, la criminalité est tombée dans ces quartiers simplement en raison de la renaissance urbaine qui a eu lieu aux États-Unis dans les années 1990? Deux faits clés nous convainquent autrement. Premièrement, au cours des trois années précédant la déréglementation, la criminalité n'a pas diminué de façon différentielle dans les quartiers qui étaient sur le point de connaître un important roulement après la déréglementation (figure 1). Deuxièmement, l'effet de la déréglementation persiste même si l'on tient compte d'autres tendances géographiques de la criminalité qui se produisaient avant le renoncement au loyer, comme l'amélioration de la sécurité publique dans les quartiers où les niveaux initiaux de criminalité étaient élevés.

Gentrification abaissé Cambridge, MA crime dans l'ensemble, un fait que nous confirmons en utilisant les statistiques de la criminalité uniforme du FBI pour comparer l'expérience de Cambridge à des villes de taille similaire. Nos travaux antérieurs montrent que la déréglementation a entraîné une appréciation de 2 milliards de dollars de la valeur marchande des propriétés résidentielles de Cambridge au cours de la décennie qui a suivi la suppression des loyers. Quelle part de cette augmentation de valeur a été causée par la diminution simultanée de la criminalité? Nous utilisons des estimations des coûts monétaires et non monétaires de la criminalité fréquemment utilisés dans la littérature en criminologie pour quantifier la valeur économique des réductions de la criminalité (Cohen et Piquero, 2009). Selon cette mesure, un crime moyen classé comme une perturbation publique coûte environ 5 000 $ en raison de son désarroi envers les résidents, alors que le crime violent moyen a une valeur de désaménité associée de plus de 60 000 $ (voir le tableau 1). En additionnant les réductions de la criminalité et en les évaluant en utilisant les estimations de Cohen et Piquero (2009), nous constatons que la réduction annuelle du crime de Cambridge valait environ 10 à 15 millions de dollars par an pour les résidents de la ville. Puisque l'amélioration de la sécurité publique semble stable et durable (voir la figure 1), nous pouvons estimer à quel point cette évolution de la criminalité à Cambridge aurait pu augmenter la valeur des propriétés. En utilisant un taux d'actualisation de 5%, nous estimons la valeur des améliorations de la sécurité publique induites par le contrôle à environ 200 millions de dollars, soit 10-15% de l'augmentation totale de la valeur des propriétés générée par la décote.

La gentrification augmente les valeurs de la propriété, mais est susceptible de produire à la fois des gagnants et des perdants. L'expérience de Cambridge ne faisait pas exception. Nous constatons que le contrôle des loyers a entraîné une baisse de 16% de la criminalité globale, soit environ 1 200 crimes signalés chaque année, la majeure partie de l'effet étant attribuable à la diminution des crimes contre les biens. Cette réduction globale de la criminalité a créé une valeur économique de 200 millions de dollars pour la ville de Cambridge. Ces estimations fournissent des preuves rigoureuses que les améliorations de la sécurité publique constituent une partie importante du processus d'embourgeoisement. Dans le même temps, ils suggèrent que le processus ne doit pas bénéficier à tous les résidents. Les quartiers où le contrôle des loyers était le plus élevé avant 1995 ont connu le plus grand nombre de mouvements après le contrôle des logements, ce qui laisse supposer que les locataires titulaires d'unités contrôlées étaient exclus des unités existantes. Il est probable que beaucoup de ces résidents ont complètement quitté Cambridge et déménagé dans des municipalités moins chères. Alors que l'afflux de nouveaux locataires qui s'ensuivit a probablement augmenté les recouvrements de la taxe municipale et les bénéfices des propriétaires, ceux qui ont été déplacés par l'embourgeoisement n'ont pas nécessairement bénéficié d'améliorations dans la sécurité du quartier et autres équipements.

Références

Aliprantis, D et D Hartley (2015), «Faire exploser et abattre: les effets locaux et à l'échelle de la ville de la démolition de logements sociaux à forte concentration sur la criminalité», Journal of Urban Economics 88 : 67-81.

Autor, DH, CJ Palmer, et PA Pathak (2014), "Spillovers du marché du logement: Preuve de la fin du contrôle des loyers à Cambridge, Massachusetts", Journal of Political Economy 122 (3): 661 à 717.

Autor, D H, C J Palmer, et P A Pathak (2017), "Gentrification et valeur d'agrément des réductions de la criminalité: preuves de la déréglementation des loyers", document de travail du NBER n ° 23914.

Cohen, MA et AR Piquero (2009), "Nouvelles preuves sur la valeur monétaire de sauver une jeunesse à haut risque", Journal of Quantitative Criminology 25 (1): 25-49.

Covington, J et RB Taylor (1989), "Gentrification et Crime: Robbery et Larcin Changements dans l'Appréciation des Quartiers de Baltimore pendant les années 1970", Urban Affairs Review 25 (1): 142-172.

Cullen, JB et S D Levitt (1999), «La criminalité, la fuite urbaine et les conséquences pour les villes», Review of Economics and Statistics 81 (2): 159-169.

Ellen, IG, K Horn et D Reed (2017), " Le crime en chute a-t-il invoqué la gentrification? ", Centre d'études économiques du Bureau du recensement, document CES-WP-17-27.

Farrell, G, N Tilley, A Tseloni, et J Mailley (2011), «La chute du crime et l'hypothèse de sécurité», Journal of Research in Criminalité et Délinquance 48 (2): 147-175.

McDonald, S C (1986), «L'embourgeoisement influe-t-il sur les taux de criminalité» Crime et justice 8: 163-201.

Papachristos, A V, C Smith, M Scherer, et M A Fugiero (2011), «Plus de café, moins de crime? La relation entre la gentrification et les taux de criminalité dans les quartiers à Chicago, 1991 à 2005 ", City & Community 10 (3): 215-240.

Sampson, Robert J., Stephen W. Raudenbush, et Felton Earls, «Quartiers et crimes violents: une étude à plusieurs niveaux de l'efficacité collective», Science 277 (5328): 918-924.

Taylor, R B et J Covington (1988), «Changements de voisinage dans l'écologie et la violence», Criminologie 26 (4): 553-590.

Van Wilsem, J, K Wittebrood et ND De Graaf (2006), «La dynamique socioéconomique des quartiers et le risque de victimisation criminelle: Une étude multiniveaux des zones en amélioration, en déclin et stables aux Pays-Bas.» Social Problèmes 53 (2): 226-247.

Wilson, J Q et G L Kelling (1982), «Fenêtres brisées», The Atlantic Monthly mars: 29-38.

Wilson, W J (1987), Les vraiment désavantagés: la ville intérieure, l'underclass, et la politique publique presse de l'université de Chicago.



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