Landing a Jumbo Is Getting Easier   Liberty Street Economics

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Les États-Unis comptent beaucoup sur la titrisation pour financer des hypothèques résidentielles. Mais pour des raisons institutionnelles, les grandes hypothèques, ou «jumbos», sont plus difficiles à titriser et sont plutôt généralement considérées comme des prêts entiers par les banques. Comment cette structure affecte-t-elle le prix et la disponibilité des hypothèques jumbo? Dans ce post, nous montrons que l'offre de prêts hypothécaires jumbo s'est améliorée ces dernières années, les banques étant de plus en plus disposées à assumer le risque de crédit hypothécaire sur leurs propres bilans.

Qu'est-ce qu'une hypothèque jumbo?

La plupart des hypothèques résidentielles aux États-Unis sont titrisées par l'intermédiaire du vaste marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). (MBS sont simplement des obligations soutenues par des pools de prêts hypothécaires.) Les MBS de l'Agence portent une garantie de crédit soit des entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae ou Freddie Mac, ou l'agence gouvernementale Ginnie Mae. Cette garantie protège les investisseurs de l'agence MBS contre le risque de crédit.

Hypothèques Jumbo, en revanche, ne peuvent être sécurisées en agence MBS. Fannie Mae et Freddie Mac sont interdits d'acquérir ces prêts parce qu'ils dépassent un seuil de taille de prêt connu comme la limite de prêt conforme. La limite nationale de prêts conformes aux unifamiliales est actuellement de 453 100 $, bien que des limites plus élevées s'appliquent dans certaines régions géographiques. Par conséquent, les jumbos sont généralement conservés dans le bilan de l'initiateur, généralement une banque commerciale, plutôt que d'être titrisés.

La propagation jumbo-conforme

Puisque le risque de crédit pour les hypothèques jumbo est principalement supporté par les banques plutôt que par le gouvernement fédéral, les taux d'intérêt et la disponibilité des jumbos fournissent des informations utiles sur l'appétit du secteur privé pour le risque de crédit hypothécaire.

Les taux d'intérêt «Jumbo» sont également affectés par les changements dans la courbe des taux ainsi que par la demande de crédit hypothécaire et d'autres facteurs. Mais comme beaucoup de ces facteurs affectent également les prêts hypothécaires conformes (non jumbo), nous pouvons les contrôler – et isoler l'influence de l'offre hypothécaire – en étudiant les mouvements de l'écart entre les taux hypothécaires et les taux d'intérêt conformes. Une baisse du spread jumbo-conforme, en particulier pour les prêts risqués, peut indiquer un appétit accru pour le risque de crédit des banques.

Le panneau de gauche ci-dessous montre que les taux hypothécaires jumbo et conformes tendent à évoluer ensemble. Mais même ainsi, la différence entre les deux taux – le spread jumbo-conforme – fluctue de manière significative au fil du temps (panneau de droite). L'écart a fortement augmenté au cours de la crise financière de 2007-2009, en raison d'un risque de crédit accru et d'un gel des marchés de titrisation non gouvernementaux, où les hypothèques jumbo étaient souvent financées à ce moment-là. Le spread jumbo-conforme a considérablement diminué depuis lors, bien qu'il reste élevé par rapport aux niveaux d'avant la crise.

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<p> <span class= Hypothèque Jumbo Tarification et disponibilité à travers le spectre de crédit

Le graphique ci-dessus, qui est basé sur les prêts hypothécaires à risque élevé, ne donne qu'une image partielle de la disponibilité du crédit et des prix sur le marché jumbo. En pratique, le spread «jumbo-conformateur» est susceptible de varier significativement avec les caractéristiques du crédit, notamment le risque de crédit.

Nous présentons ci-dessous une image plus nuancée des tendances de la disponibilité du crédit hypothécaire jumbo, en utilisant des données que nous avons recueillies à partir d'une plate-forme hypothécaire en ligne appelée Optimal Blue Insight . Ce service permet aux prêteurs qui traitent leurs hypothèques via Optimal Blue (représentant environ 20-25% de toutes les nouvelles hypothèques aux États-Unis) de comparer leurs prix par rapport à leurs pairs. Les institutions de la plateforme agissent principalement comme prêteurs correspondants, ce qui signifie qu'elles génèrent des prêts destinés à être vendus à de grandes banques ou à d'autres institutions financières.

À partir de la plateforme Optimal Blue, nous sommes en mesure de récupérer la distribution d'offres hypothécaires (à la fois des taux d'intérêt et des points d'avance) pour des hypothèques ayant des caractéristiques différentes sur un marché local donné. Ce sont des offres «fermes» représentant les taux d'intérêt qui seraient effectivement payés par un emprunteur. Bien que la plate-forme offre des prêts hypothécaires dans de nombreuses régions métropolitaines, pour éviter les complications d'agrégation, nous nous concentrons ici sur une seule ville, Los Angeles. Les tendances notées ci-dessous sont généralement similaires dans d'autres grandes villes, cependant.

Le panneau supérieur du graphique montre la fraction des prêteurs disposés à offrir des prêts hypothécaires jumbo (disponibilité) avec différents scores de crédit de l'emprunteur (FICO) et ratios prêt-valeur (LTV). Le graphique du bas montre le taux d'intérêt moyen mensuel proposé par rapport à un prêt conforme à l'indice de référence avec un score FICO de 750 et un LTV de 80. Ceci est proche du prêt modal émis ces dernières années.

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Presque tous les prêteurs sont prêts à offrir les jumbos les plus sûrs (un score FICO d'au moins 750 et un LTV ne dépassant pas 80%), et le taux d'intérêt sur le taux hypothécaire conforme à l'indice de référence est plutôt bas. points.

Cependant, la disponibilité des hypothèques jumbo diminue et les taux d'intérêt augmentent à mesure que la qualité du crédit diminue (FICO plus faible, LTV plus élevé). Les prêteurs facturent des taux d'intérêt plus élevés sur ces prêts pour compenser leur risque de crédit plus élevé, et certains prêteurs rationnent simplement le crédit, choisissant de ne pas offrir de prêts à haut risque du tout. Notamment, pratiquement aucun prêteur n'est prêt à lancer des jumbos dans la catégorie la plus risquée, avec un LTV de 90% et un FICO de 640.

L'histoire est assez différente sur le marché conforme, où le graphique montre que les taux d'intérêt et la disponibilité du crédit ne sont pas très sensibles au risque de crédit. Quelle est la différence? Rappelez-vous que les hypothèques conformes sont généralement garanties par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ces agences facturent des frais de garantie initiaux et continus, qui sont finalement répercutés sur les taux d'intérêt payés par les emprunteurs. Mais globalement, ces frais ne sont que légèrement plus élevés pour les prêts risqués. (Les emprunteurs conformes sont toutefois tenus d'acheter une assurance hypothécaire privée pour les prêts dont le ratio LTV est supérieur à 80%.) Le coût de cette assurance n'est pas reflété dans le tableau.)

En bref, notre analyse montre que le spread «jumbo-conformateur» est beaucoup plus élevé pour les prêts hypothécaires à risque, en particulier les prêts aux emprunteurs ayant des scores de crédit faibles. Le tableau ci-dessous présente la marge moyenne des prêts jumbo pour différents types de prêts, résumant les informations du graphique précédent.

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<p> <span class= Les jumbos sautent

Les graphiques montrés précédemment révèlent que la disponibilité du crédit jumbo s'est améliorée ces dernières années, ce qui est cohérent avec les preuves anecdotiques (voir cet article février 2016 Wall Street Journal ). La disponibilité accrue est particulièrement vrai pour les scores intermédiaires FICO (680 dans nos données), où la fraction des prêteurs prêts à offrir un crédit jumbo a environ doublé pour les trois catégories LTV.

Les écarts de taux d'intérêt Jumbo se sont également fortement resserrés au fil du temps, en particulier pour les prêts hypothécaires FICO 680. Par exemple, le spread de taux d'intérêt d'une hypothèque jumbo avec un FICO de 680 et un LTV de 80 a chuté d'environ 270 points de base au-dessus des taux préférentiels en avril 2016 à seulement 120 points de base en septembre 2017.

Implications

Notre analyse suggère que l'appétit des banques pour le risque de crédit hypothécaire a augmenté au fil du temps. Nos résultats concordent avec ceux des prêts hypothécaires résidentiels (19459015) et ceux de la Federal Reserve Board (19459007), tout en demeurant nettement plus serrés que pendant le boom immobilier. (voir cet indice du crédit au logement ). Comme d'autres observateurs l'ont noté, la plus grande volonté des banques de créer des hypothèques jumbo devrait se poursuivre, compte tenu de l'amélioration du marché du logement et du rendement attrayant de ces prêts (voir October 2016 Wall Street Journal article mot de passe requis). La demande globale de prêts hypothécaires restera toutefois tributaire de l'évolution des taux d'intérêt à long terme et de la macroéconomie.

Désistement

Les opinions exprimées dans ce post sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Banque fédérale de réserve de New York ou du système de la Réserve fédérale. Toute erreur ou omission relève de la responsabilité des auteurs.


 Andreas Fuster "titre =" Andreas Fuster "src =" http://libertystreeteconomics.typepad.com/.a/6a01348793456c970c01b8d2d370c6970c-50wi "/> </a> <br /> <a href= Andreas Fuster est un officier du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

 James Vickery "Titre =" James Vickery "src =" http://libertystreeteconomics.typepad.com/.a/6a01348793456c970c01b8d2d370d2970c-50wi "/> </a> <br /> <a href= James Vickery est vice-président adjoint du groupe de recherche et de statistiques de la Banque.

 Akhtar Shah "titre =" Akhtar Shah "src =" http://libertystreeteconomics.typepad.com/.a/6a01348793456c970c01bb09ec6e4b970d-50wi "/> </a> Akhtar Shah est un analyste de recherche senior au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque. </p>
<p> <span class= Comment citer ce billet:

Andreas Fuster, James Vickery, et Akhtar Shah, «atterrir un Jumbo devient plus facile», Federal Reserve Bank de New York Liberty Street Economics (blog), 14 février 2018, http: // libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2018/02/landing-a-jumbo-is-getting-easier.html.



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