Housing Is Still Affordable in (Many Areas of) America

Housing Is Still Affordable in (Many Areas of) America


De taux de criminalité à espérance de vie à niveaux de revenu les statistiques au niveau national sont presque inutiles pour mesurer la vie quotidienne des personnes aux États-Unis. Cela est dû au fait que les États-Unis – qui sont un pays immense et géographiquement diversifié – sont tout simplement trop grands pour être résumés en un seul chiffre. Cette sorte de généralisation est inappropriée pour à peu près n'importe quel endroit qui est plus grand qu'une seule région métropolitaine, mais elle est particulièrement mauvaise lorsqu'elle est appliquée à un endroit comme les États-Unis. Même les plus grands pays européens sont beaucoup plus petits, plus compacts et moins diversifiés que les États-Unis.

L'importance de considérer les choses à un niveau plus local est peut-être la plus importante lorsqu'on examine les problèmes des prix des maisons et des maisons. Après tout, même les personnes n'ayant jamais étudié le logement savent que le logement a tendance à dépendre fortement des problèmes locaux, tels que le climat, les aménités locales et l'accès à l'emploi. Beaucoup de gens savent déjà qu'une maison de quatre chambres dans une belle banlieue de Cleveland est bon marché comparée à une maison de même taille, disons à San Diego, en Californie.

Ainsi, il ne devrait pas être très surprenant de constater que dans de nombreuses régions des États-Unis, l'achat d'une maison continue d'être relativement abordable selon les normes historiques. Ce fait a commencé à attirer l'attention au cours des dernières années. Dans sa chronique intitulée «Se soustraire à la folie côtière pour vivre une vie à bas coûts», Anne Trubek explique comment il est possible de vivre confortablement avec 40 000 $. Mais voici le frottement. Pour ce faire, il faut habiter dans une [ ville du Midwest non sexy – mais dans un quartier aux rues bordées d'arbres et aux maisons solides de quatre chambres à coucher.

Les données statistiques semblent le confirmer également. En juin, la Brookings Institution a publié une nouvelle étude montrant que l'abordabilité du logement varie beaucoup d'une ville côtière à l'intérieur des États-Unis. Et par littoral, ils signifient «côte de l'océan». Vivant près de la côte des Grands Lacs, apporte apparemment encore plus abordable:

Source: Brookings

Le principe de base de la recherche est d’analyser l’abordabilité en se fondant sur le fait que «les États-Unis Les prix médians des maisons ont été d'environ 2,5 à 4 fois le revenu médian. "En comparant les prix actuels des logements aux revenus dans chaque région, le rapport conclut:

Les zones métropolitaines à faible rapport prix / revenu sont situées dans des régions très différentes du pays par rapport aux zones métropolitaines à prix élevé (Figure 5). Les métros les plus bas sont principalement situés dans le Midwest, en particulier autour des Grands Lacs, et dispersés à travers le Texas. Les métros ayant les ratios les plus élevés se situent principalement le long des côtes du Pacifique et de l'Atlantique Nord-Est. Le sud de la Floride, le Colorado et plusieurs petits métros de la côte sud-est figurent également parmi les zones les plus chères. Aux États-Unis, la plupart des États ont plus de zones métropolitaines avec des ratios prix / revenu dans la fourchette normale (2,4-4,3) que dans les métros aux valeurs périphériques.

La comparaison avec les revenus est évidemment importante. Il est sûrement facile de trouver des endroits où les prix des maisons sont à leur plus bas niveau – dans les pays à économie déprimée.

Dans ce cas, cependant, nous examinerons les revenus par rapport aux prix des logements, et il n'est pas du tout certain que les endroits avec de bons marchés du travail doivent aussi avoir un logement inabordable.

Le Texas, par exemple, a connu pendant des années une croissance substantielle de . Pourtant, selon le rapport Brookings, l’État dispose de nombreuses zones métropolitaines présentant des ratios prix-revenu «bas» et «très bas» sur le logement.

L'accent est mis ici sur les familles à revenu moyen et sur le logement à l'achat. Les ménages et les locataires à faible revenu sont confrontés à une série de défis différents, mais même les médias à revenu moyen peuvent quotidiennement dire aux ménages que le logement aux États-Unis devient rapidement inabordable. Sauf que ces articles et ces clips d’information ont tendance à se concentrer sur le logement dans des endroits comme Seattle ou le long de la côte californienne. Et il ne faut pas se disputer avec l'affirmation selon laquelle des endroits comme ceux-là sont «inabordables» pour de nombreuses personnes à revenu intermédiaire.

Et comme le note l'article de Brooking et j'ai noté le manque d'accessibilité dans des endroits comme la Californie peut souvent être imputé aux mesures étatiques et locales visant à limiter la construction . Les lois de zonage et autres obstacles réglementaires à la production de logements neufs ont décimé l'accessibilité au logement des logements dans de nombreuses villes côtières. Des villes comme San Francisco et Seattle sont essentiellement devenues des terrains de jeux pour les nantis dans lesquels les propriétaires existants luttent avec acharnement contre toute tentative de construire de nouvelles quantités de logements. Ils nous le font, nous disent-ils, pour préserver «le caractère du quartier». Mais ce qu’ils font vraiment, c’est d’utiliser les réglementations gouvernementales pour faire monter les prix sur leurs propres biens immobiliers, tout en poussant de plus en plus dans la périphérie. Oh, bien sûr, ces gardiens progressistes de la "qualité de vie" locale pourraient permettre la construction d'une poignée de logements subventionnés. Après tout, quelqu'un doit faire votre cappuccino ou faire votre nettoyage à sec. Mais l'effet global est de s'assurer que peu de gens peuvent se permettre d'emménager.

[CONNEXES: "Comment les gouvernements interdisent les logements abordables" par Ryan McMaken]

Cette question est toutefois beaucoup moins importante dans les villes peu élégantes de l’intérieur, où les responsables municipaux accueillent toujours de nouvelles constructions et de nouveaux logements – et où les terres moins chères sont plus abondantes.

Toujours abordable par rapport aux normes internationales

J'ai commencé par noter que c'est une mauvaise idée d'ignorer les énormes différences régionales aux États-Unis en ce qui concerne les données agrégées. Et c'est vrai.

Il est toutefois intéressant de noter que, même si nous incluons le prix des logements côtiers en Californie et en Nouvelle-Angleterre dans notre analyse, les logements aux États-Unis sont encore moins chers que dans la plupart des autres pays riches.

Selon l'OCDE, les dépenses de logement aux États-Unis représentent 18% du revenu disponible ajusté brut. C'est le troisième plus bas de l'OCDE. En outre, le coût du logement aux États-Unis par ce paramètre ne représente que 75% de celui du Danemark et du Royaume-Uni. Les coûts aux États-Unis représentent 78% du coût du logement en Italie.

Les Américains ont également tendance à gagner plus d'espace pour ce qu'ils paient.

[CONNEXES:" Les maisons américaines continuent à s'agrandir – et la dette américaine aussi " de Ryan McMaken]

Par exemple, l'OCDE note qu'aux États-Unis, il y a en moyenne 2,4 pièces par personne. Seuls les Canadiens ont plus de chambres par personne. En Suisse, en Espagne, au Danemark et au Japon, il n'y a que 1,9 chambre par personne. Cela représente un cinquième de moins que la moyenne aux États-Unis.

Et le nombre de pièces n'est pas le seul indicateur par lequel les maisons américaines sont plus grandes. Selon la BBC la superficie des maisons nouvellement construites au Royaume-Uni est inférieure à la moitié de celle des États-Unis:

La politique fédérale favorise ceux qui peuvent se lancer sur des marchés coûteux

Comme le note le rapport Brookings, toutefois, la politique fédérale désavantage les propriétaires de marchés plus abordables en favorisant une appréciation rapide de l'immobilier sur des marchés plus coûteux:

Dans les zones à bas prix, même les familles qui ont remboursé leurs hypothèques ont du mal à créer de la richesse. Cela leur rend plus difficile de compléter leur épargne-retraite ou d'emprunter à la valeur nette de la maison pour les études de leurs enfants. Les politiques fiscales fédérales qui favorisent fortement les logements occupés par leur propriétaire par rapport aux autres types d'actifs ne sont pas bien adaptées pour soutenir le renforcement de la richesse de la classe moyenne dans les localités à bas prix.

Une autre nouvelle étude, récemment mise en évidence à Bloomberg montre comment les réglementations bancaires postérieures à 2008 favorisent la création de richesses par des biens immobiliers à prix élevé par rapport à d'autres options, comme la construction d'une entreprise familiale.

Ainsi, pour les personnes à revenu moyen dans une ville où le prix des logements ne s'apprécie pas beaucoup, les propriétaires seront désavantagés, grâce aux politiques fiscales et réglementaires fédérales, à ceux qui sacrifient d'autres dépenses importantes pour vivre un marché coûteux.

Toutefois, il existe encore de nombreux marchés aux États-Unis où il est possible d'acheter une maison à un prix abordable pour les ménages à revenu moyen. Il est vrai que ces lieux ne sont pas les villes élégantes et scintillantes souvent présentées dans les films et les comédies de situation.

Ces lieux ont tendance à être contrôlés par de riches élites progressistes qui ne veulent pas que de nouvelles personnes y emménagent.



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