If you want less displacement, build more housing

If you want less displacement, build more housing


Plus vous limitez le logement, plus vous augmentez le déplacement

En ville après ville, nous voyons le même refrain: un quartier commence à attirer de nouveaux résidents et de nouveaux investissements, les résidents actuels commencent à s'inquiéter de la gentrification. Ils se présentent aux réunions du conseil municipal ou aux réunions de planification pour exprimer leur opposition au nouveau développement. Arrêtez-le simplement pour que notre quartier reste le même et que les résidents ne soient pas déplacés.

Il s'agit de la technologie permettant d'éviter le déplacement.

Ils sont souvent invités à imiter la tactique de NIMBY ailleurs et à endiguer la vague de changement en bloquant les nouveaux développements.

Le ralentissement ou l’arrêt de nouveaux aménagements, en particulier de nouveaux logements, est exactement le contraire de l’effet souhaité. Cela restreint l'offre de logements, fait augmenter les loyers et les carburants.

Nous avons vu cette fois-ci. Il y a quelques mois, nous avons présenté deux quartiers d'Oakland, Uptown et Fruitvale. Les deux ont connu des augmentations presque identiques des loyers et de la valeur des maisons alors que la ville de Bay Area était en plein essor. Mais Fruitvale, qui a construit plus de logements, a connu un changement démographique radicalement moindre, tandis que Uptown, qui n'a construit pratiquement pas de nouveaux logements, a connu un déplacement de sa population.

Il en va de même pour deux quartiers du code postal 20003 de Washington DC, Capitol Hill et Navy Yard. Historic Capitol Hill s’est organisé pour bloquer en grande partie la plupart des nouveaux aménagements; La zone Navy Yard (près du nouveau stade de baseball des Washington Nationals) a vu la construction de milliers de nouveaux appartements au cours de la dernière décennie. Comme décrit dans Greater Greater Washington l'ajout de nouveaux appartements a contribué à faire baisser les loyers dans la Navy Yard (la ligne orange) tandis que les loyers à Capitol Hill (en violet) continuent de grimper.

Si vous ne construisez pas de nouveaux logements, vous intensifiez la pénurie, augmentez les loyers et amplifiez le déplacement. Ce n’est pas intuitivement évident. Sans surprise, les gens associent de nouveaux bâtiments à de nouveaux résidents et supposent de façon simpliste que si de nouveaux logements ne sont pas construits, que de nouvelles personnes ne se présenteront pas, ou qu’ils iront simplement ailleurs. Mais ce n’est pas le cas. Récemment, (encore une fois par Greater Greater Washington ), un conseiller de Washington DC, Kenyan McDuffie, a patiemment expliqué comment cela fonctionnait à l'un de ses électeurs, qui témoignait contre un nouveau développement immobilier, conduire à un plus grand déplacement. McDuffie a déclaré:

Vous ne pouvez donc pas avoir une conversation sur le déplacement et dire «Ne construisez pas ces condos haut de gamme». Nous pourrions peut-être dire non à tout cela [the proposal before them includes 375 new homes, most market rate and 113 subsidized affordable homes]. Cela ne signifie pas que ces gens ne vont pas continuer à venir et ont besoin d’un endroit où vivre, et le prix du logement va exploser parce que nous ne répondons pas à la demande qui existe.

Il est indéniable que la pression exercée par le développement sur certains quartiers à faible revenu est due en grande partie au fait que les banlieues et les banlieues urbaines les plus riches ont déployé des réglementations NIMBYist qui bloquent le développement. Comme l’a montré Jenny Schuetz de la Brookings Institution les quartiers à revenu élevé de Washington ont bloqué la plupart des nouveaux projets d’habitation. Il semble être devenu un article de foi parmi les activistes communautaires qui ne peuvent réussir à autonomiser que des communautés à faible revenu ou en détresse s'ils les équipent comme des NIMBYistes comme n'importe quelle banlieue ou enclave haut de gamme. (En effet, dans certaines juridictions, les gouvernements locaux et les activistes utilisent sans ambages des processus d’approbation du zonage ou des réglementations comme la CEQA de Californie pour obtenir des concessions des promoteurs.)

Parfois, les discussions de planification établissent le rapport entre plus de construction et moins de déplacement exactement en arrière. Considérons Seattle, qui travaille depuis plusieurs années sur une «grande négociation» pour aider à promouvoir une plus grande abordabilité et une plus grande équité en augmentant la superficie des terrains dans toute la ville. Jusqu'ici tout va bien. Mais il est préoccupé par les perspectives de déplacement dans les quartiers à faible revenu. Erica C. Barnett a écrit à ce sujet récemment sur le blog «The C is for Crank» dans un article intitulé « Race de militants anti-densité et justice sociale Gotcha Backfires. »

Réponse de Seattle aux problèmes de déplacement: réduire la quantité de re-zonage dans ces quartiers. La stratégie de la ville, selon M. Barnett, était de réduire la quantité de nouveaux logements pouvant être construits dans des zones où les membres de la communauté avaient exprimé des inquiétudes concernant le déplacement, en supposant apparemment que des quantités moindres d’urbanisation réduiraient les déplacements.

Mais cela contredit à peu près ce que nous savons sur le déplacement. De retour à Erica C. Barnett:

La question de savoir si restreindre la création de logements – n'importe quel type de logement – constituera une stratégie anti-déplacement de longue date est une autre question, posée par Teresa Mosqueda, membre du conseil municipal, à la réunion de la semaine dernière. «Je suis toujours aux prises avec la terminologie selon laquelle, si nous devions faire plus de développement – encore une fois, à l’aide de la communauté, dirigés par des organisations communautaires et des chefs de quartier qui peuvent parler du type de logement qu’ils aimeraient profitent de l’augmentation des besoins en matière de logement et de densité dans certaines de ces zones à risque de déplacement.

«S'ils risquent d'être déplacés, [it seems like] nous aimerions voir plus d'opportunités pour les gens de vivre dans ces zones et de ne pas se faire expulser», a conclu Mosqueda.

Dans le jeu des chaises musicales il s'agit du marché de l'habitation urbain, seul moyen de s'assurer que tout le monde trouve un endroit où s'asseoir, c'est-à-dire. ne pas être déplacé – est d'ajouter des chaises. L’étude qui a été faite sur le sujet, notamment par le Bureau d’analyste législatif de Californie – et confirmée par les universitaires sceptiques du projet anti-déplacement américain de Berkeley – est que la construction de logements à meilleur taux réduit les déplacements.

Sur le plan politique et viscéral, il semble juste de penser que si les quartiers riches sont en mesure de bloquer de nouveaux logements, les quartiers pauvres devraient avoir la même prérogative. Mais c’est une voie qui ne mène nulle part: donner à chacun la possibilité d’être un NIMBY dans l’espoir que le blocage de nouveaux projets fera disparaître ou absorber la demande de logements est une recette pour aggraver l’accessibilité au logement et les déplacements

Cet article a été révisé pour épeler correctement le nom de Erica C. Barnett.



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